相続開始時点で売買契約中だった不動産の課税について教えて下さい。【新潟相続専門税理士ブログ】

Question
先日亡くなったAは生前、不動産会社と土地の売却に係る契約を進めていました。

売却代金は決定していましたが、土地の引き渡し及び代金の決済はまだ行われていません。
相続税申告を行うにあたって、この土地に係る相続税はどのように算出したらよいのでしょうか。

Answer
今回の場合、相続税の計算においては土地の売却額のうち相続開始時点で未収となっている部分に相続税が課税されます。
不動産の相続税を算出する場合、通常では土地については路線価方式や倍率方式、建物は固定資産税評価額を用います。

しかし今回のケースのように被相続人が不動産の売買契約の途中で亡くなった場合、原則相続税の対象となるのは不動産の評価額ではなく、売買代金となります。

また、生前に売買契約に当たり手付金等を受け取っていた場合は、売買代金から手付金を差し引いた残金の部分に相続税が課税されます。

被相続人（売主）が負担することになっていた不動産売買に係る経費等で、相続開始時点で未払のものは債務控除の対象となります。

また、今回とは逆に不動産売買契約途中で買主側に相続が発生した場合については、相続開始時点で未払となっている代金が相続税の計算上債務となります。

今回のケースのように土地の売主側で契約途中に相続が発生した場合に注意する点として、「小規模宅地等に係る相続税の特例」が使えないことが挙げられます。

通常の土地の相続では、被相続人が居住用や事業用に使用していた土地について一定の割合が評価額から減額される「小規模宅地等に係る相続税の特例」があります。

しかし前述のとおり、今回のような場合では相続税の課税対象となるのは土地そのものではなく売買代金であるため、この特例の適用を受けることはできません。

不動産の相続でも今回のように相続が発生するタイミングにより評価方法が変化することもありますので、正しく相続税の算出ができるようお困りの際はお早めに専門家へご相談されることをおすすめします。

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