相続財産の中に未登記の土地が含まれている場合、どうすればいい？ ～知らないと大変！相続で困らないための秘訣～

「相続の手続きって、ただでさえ面倒なのに、未登記の土地まであったらどうしよう……」
そう思ったあなた。大丈夫です！未登記の土地が含まれている相続でも、ポイントを押さえて進めればスムーズに手続きを進めることができます。
今回は、未登記の土地が相続財産に含まれていた場合の具体的な手続きや注意点について、分かりやすく解説します。読めば「そういうことか！」と納得すること間違いなしです。

そもそも未登記の土地って何？

まず、「未登記の土地」とは何かを理解しましょう。
通常、不動産（土地や建物）を取得した際には、その情報を法務局に登録（登記）します。しかし、さまざまな事情で登記されないままの土地が存在します。
例えば：
• 昔から家族が所有していた土地 「祖父の代から持っていた土地だけど、誰も登記していなかった…」というケース。
• 登記手続きを怠った土地 不動産の売買や相続があったのに、登記せずに放置されたケース。
• 名義変更されていない土地 例えば、家族が亡くなった際に相続登記がされないままになっているケース。
こうした未登記の土地が相続財産に含まれている場合、通常の不動産よりも手続きが複雑になることがあります。

未登記の土地、どうやって手続きを進める？ ～現実はドラマのようにスムーズにいかない！～

未登記の土地が相続財産に含まれていた場合、どのように手続きを進めればいいのでしょうか？
ステップ1：相続人を確定し、土地の情報を調べる
まず、相続人全員を特定する必要があります。
• 被相続人（亡くなった方）の戸籍謄本や除籍謄本を取得し、相続人を確定します。
• 未登記の土地の所在や広さ、価値を把握するために、固定資産税評価証明書を役所で取得しましょう。
• 必要に応じて、土地の測量や境界確認を行います。
ステップ2：遺産分割協議を行う
相続人全員で話し合い、未登記の土地を誰が相続するのか決める必要があります。
しかし、ここで要注意！
「おじいちゃんの土地だからみんなで共有でいいんじゃない？」
→ 実はこれが後々の大トラブルのもと！
未登記の土地を放置すると、相続人が増え、所有権が複雑になり、最終的には誰も管理できなくなることも…。
しっかりと話し合い、「誰が相続するか」「売却するのか」を決めておきましょう。
ステップ3：登記手続きを進める
相続登記の必要書類
• 遺産分割協議書（相続人全員の署名・実印が必要）
• 被相続人の戸籍謄本
• 相続人の住民票
• 固定資産税評価証明書
法務局で申請し、相続人の名義で登記が完了すれば、晴れて土地の権利証（登記識別情報）が発行されます。

未登記の土地を放置したらどうなる？

「手続きが面倒だから、とりあえず放置で…」
こう考えている人は要注意！未登記のままにしておくと、大変なリスクがあります。
リスク1：所有権の証明ができない
未登記のままだと、相続人がその土地を所有していることを法的に証明できません。そのため、売却や担保設定ができず、資産として活用できません。
リスク2：相続が重なると手続きが困難に
未登記のまま放置して相続人が亡くなると、その次の世代の相続人がさらに増え、話し合いが難航します。
リスク3：相続登記の義務化（2024年4月施行）
2024年4月から、相続登記が義務化されます。未登記のまま3年以上放置すると、10万円以下の過料が科される可能性があります。

相続開始時点で売買契約中であった不動産に係る相続税の課税　国税庁HP

専門家のサポートが鍵！

未登記の土地の相続手続きは、通常の不動産よりも難易度が高め。だからこそ、専門家に相談するのがベストです。
こんなときに専門家が役立つ！
✅ 土地家屋調査士 → 表題登記の手続きや測量を依頼 ✅ 司法書士 → 相続登記の申請手続き ✅ 弁護士 → 遺産分割協議がもめた場合のサポート ✅ 税理士 → 相続税の計算・申告

まとめ：未登記の土地は早めの手続きがカギ！

未登記の土地が相続財産に含まれている場合、
✔ 相続人を確定し、土地の情報を調査 ✔ 遺産分割協議で相続方法を決める ✔ 表題登記・相続登記を行い、正式な登記を完了させる ✔ 放置せず、早めに手続き！
この流れをしっかり押さえて、スムーズな相続手続きを目指しましょう。
「未登記の土地、どうしよう？」と思ったら、すぐに専門家に相談するのが正解です！
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相続開始時点で売買契約中だった不動産の課税について教えて下さい。【新潟相続専門税理士ブログ】